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【白山市】《城乡规划管理技术规定》 (修改稿)(2012年)

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【白山市】《城乡规划管理技术规定》 (修改稿)(2012年),

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白山市人民政府

2012年7月3日

第一章 总则

第一条为科学编制城乡规划,严格城乡规划管理,实现城乡规划设计和规划管理的标准化、规范化和法制化,保障依法实施城乡规划,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《白山市城市总体规划(2007-2020年)》,参考《吉林省城乡规划管理条例》、《吉林省建设项目选址规划管理办法》、《白山市城乡规划管理办法》(征求意见稿),以及国家、省、市相关法律、法规、规范和标准,结合白山市的实际情况,制定本规定。

第二条在白山市城市规划区内制定和实施城乡规划,从事与城乡规划有关的建设和管理活动,必须遵守本规定。编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划)应符合本规定。

第二章城乡规划编制管理

第三条白山市城乡规划编制体系分为:城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划、专业规划、近期建设规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。城市设计贯穿于城乡规划编制体系的各阶段。

第四条城乡规划编制应当注重和加强对土地使用现状及已经做出的规划审批和许可行为的调查,应当具有前瞻性、科学性和可实施性,有利于有效节约用地,有利于发挥规划的引导、统筹、调控等公共政策作用。

为增强城乡规划的科学性和可操作性,应在总体战略、专题规划研究等充分论证的基础上,编制法定规划。

第五条根据城市发展建设的需要相应制定城市总体规划的近期建设规划、年度实施计划以及重要地块的修建性详细规划。建设项目在编制修建性详细规划和总平面图时应符合控制性详细规划或规划条件。

第六条各阶段城乡规划成果应符合国家、地方的法律法规、规范和标准要求。规划成果文件应当包括纸质和电子文件两种形式。具体的格式规范由市规划行政主管部门规定。经批准的规划成果应通过网站、媒体等方式向社会进行公示。

第七条在城市规划区内从事城乡规划设计的单位应当具有乙级以上城乡规划编制资质。

吉林省行政区域以外的甲、乙级城市规划编制单位承担本市规划编制任务时,取得城乡总体规划任务的,应当向吉林省住房与城乡建设厅备案;取得其他城乡规划编制任务的,应当向任务所在地市、县级市规划行政主管部门备案。

城乡规划编制单位提交的规划编制成果,应当在文件扉页注明单位资质等级和证书编号,并在主要图纸上加盖本单位的城市规划编制资质专用章。无《资质证书》的单位承担城乡规划编制业务的,规划行政主管部门不予受理其规划编制成果。

未按照要求注明单位资质等级、证书编号,未在主要图纸上加盖编制资质专用章的规划编制成果,以及吉林省行政区域以外的规划编制单位承担我市规划编制任务未到相关规划行政主管部门备案的或未提供相关规划行政主管部门出具的备案通知书的,规划行政主管部门责令其按照有关规定补办手续。

对于提交的规划编制成果不符合要求的城乡规划编制单位,由规划行政主管部门依法给予警告,责令限期整改。

第三章 城市基础测绘管理

第八条测绘资质管理。受理本行政区域内乙、丙、丁级测绘资质的申请并提出初审意见后上报省测绘局批准。

监督检查在本行政区域内的测绘活动。凡在本行政区域内从事测绘活动的单位(或个人)应当具有相应的测绘资质。吉林省区域外的测绘单位(或个人)在本行政区域内进行测绘活动时,应到市测绘行业主管部门备案。无《资质证书》的测绘单位(或个人)在本行政区域进行测绘活动的,市测绘行政主管部门应责令其停止测绘活动。涉及国家秘密的测绘活动应提交安保部门进行处理。

第九条基础测绘管理。白山市区基础测绘的平面控制系统应采用国家80 坐标系统,首级控制为GPS 测量D 级控制测量,加密为GPS 测量E 级控制测量,其主要技术要求应当符合《城市测量规范》及相关技术规定。

高程控制系统采用国家85 高程基准。首级控制为二等水准测量,加密为三等、四等水准测量。其主要技术要求应当符合《城市测量规范》及相关技术规定。

根据城乡规划建设的要求,各种数字测绘产品,要建立基础地理信息数据库,并进行定期更新。基础地理信息数据库应该当包括全系列比例尺的数字线划地形图(DLG)、数字高程模型(DEM)、数字正射影像图(DOM)及数字栅格图(DRG)。

第十条基本地形图的比例尺系列为1:500,1:2000 和1:10000,并且采用国家标准地形图图式和图幅分幅规格。1:10000 比例尺地形图应当覆盖整个市区,每五年更新一次;城市和镇总体规划确定的集中成片的城镇建设用地区域,应测绘1:500 比例尺地形图,并三年更新一次。

根据规划建设实际需要进行专项测绘工作的,可以不受上述限制。

第十一条城乡规划的实施应当以城乡规划工程测量为基础。城乡规划工程测量应当符合《城市测量规范》、《工程测量规范》和其它相关技术规范,主要包括以下内容:

1.建设用地地形测量、规划用地红线界址点定位测量;

2.建筑工程的定位放线、验线、竣工规划核实测量、日照测量;

3.市政工程(规划道路、桥梁、隧道等)和管线工程(电力、电信、燃气、供热、自来水、排水、工业管线等)的定位放线及规划验收测量。

第十二条从事城市规划测量的单位应具有测绘行业主管部门颁发的相应的测绘资质,并须经市测绘行业主管部门的审核和授权。严格遵守《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国保守国家秘密法》及其他有关法律法规。城乡规划测量资料应当实行统一管理,建立统一的数据资料库,并实现资源共享。涉及国家秘密和工作秘密的应当按照国家有关保密规定执行。

第四章 建设项目选址管理

第十三条建设项目选址应符合白山市城市总体规划、镇规划、乡规划和村庄规划及相关专项规划的要求。按照国家规定需要有关部门批准、核准或以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。城乡规划主管部门依据控规对方案进行审

查,必要时可以同时提供规划条件。以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,应依据控制性详细规划和本规定提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

第十四条建设用地应当整合周边地块形成片区,按照片区统一规划建设。建设用地未达到表格1 所规定的最小面积的,原则上不得单独建设(旧区改造插建项目除外),如确需建设的应经市政府批准后执行。

表1 建设用地最小面积(㎡)

建设项目自身用地面积未达到前条规定的最小面积,但有下列情况之一,且确定不妨碍城乡规划实施的,城乡规划行政主管部门可予核准建设:

1.邻接土地为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;

2.因城市规划街区划分、市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的;

3.农村地区的村镇建设,因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的;

4.历史原因已形成的独立地块,周边建筑已经近期改造完成的。

5.在现有用地上进行扩建的项目。

第五章 规划条件

第十五条规划条件应当符合经批准的控制性详细规划和本规定。建设用地位于城市重要地段,且已由城乡规划主管部门或镇人民政府制定修建性详细规划的,建设用地规划条件还应当符合经批准的修建性详细规划。

尚无经批准的控制性详细规划的地块,因国家、省或者市城市基础设施、配套文化、教育、体育、医疗卫生设施等公益性用地及其他重点项目建设需要使用土地的,建设单位应持乙级以上资质的城乡规划编制单位进行规划条件论证结果及其他相关资料向市城乡规划主管部门申请规划条件。市城乡规划主管部门应当根据上层次城乡规划和本规定,并结合建设项目规划条件论证的结果提出规划条件,按法定程序报批后提供给建设单位。论证应当包括以下内容:

1.建设项目与城乡规划布局的协调情况;

2.建设项目与交通、能源、市政公用设施规划的衔接和协调情况;

3.建设项目的配套生活设施与居住及公共设施规划的衔接和协调情况;

4.建设项目对环境的影响,与环境保护规划的衔接和协调情况;

5.建设项目与防灾规划的衔接和协调情况;

6.建设项目与风景名胜、公园绿地、文物古迹保护规划的衔接和协调情况。

第十六条规划条件的内容应包含地块位置、使用性质、用地面积、地块周边城市道路规划要求、地块内允许新建建筑范围、规划允许开发强度(容积率、建筑密度)、建筑高度、绿地率、建筑退让与间距(包括五线控制,建筑日照标准,周围用地与建筑的关系),交通组织(包括道路开口位置、主要出入口方向、地面和地下停车场(库)的配置标准),市政基础设施及配套公共服务设施建设要求、城市公共安全(防洪、抗震、人防、消防、防雷等),城市设计及其他相关城乡规划要求和城市经营与管理的要求。

第十七条地块周边有现状或规划城市道路的,其规划用地边界应按规划道路红线确定,无现状或规划城市道路的,应依据宗地边界,结合周边现状情况确定。在规划用地边界以外的根据城市建设的实际需要统一拆除整理的建(构)筑物应统一纳入规划整理范围。

第十八条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离应当符合日照、消防、防震、安全等要求,并综合考虑采光、通风、环保、视线干扰、卫生、工程管线和文物保护等要求,同时符合本规定。

第十九条建筑物、构筑物退让道路的距离按下列要求确定:

1.沿城市道路两侧新建、改建建筑,当用地边界与道路红线重合时,后退道路红线的距离应不小于表2 所列数值:

表2 建筑后退红线距离(单位:m)

2.后退计算点为计算建筑面积的建筑最外(突出部分包含建筑的雨蓬、基础、台阶、围墙及其附属设施)边线;

3.新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商业设施(单层建筑面积5000 ㎡及以上、总营业建筑面积8000 ㎡及以上的)等有大量人流、车流集散的建筑,其临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离,应不小于15m;

4.主次干路交叉口四周的建筑,后退道路切角线的距离应按主要道路要求,并宜增加后退距离;

5.高、多、低层组合建筑退让道路红线的距离,可分别按不同高度建筑级别分别退让道路红线;

6.旧区改建,在满足消防和交通要求前提下,经城市规划行政主管部门核定,其后退道路红线距离可适当减小,但最低不得小于3.5m;

7.建筑与城市道路非平行布置的,退让距离可采用平均值,但最小处应不小于下一级退线要求。

8.商业步行街、小街巷两侧的建筑,退让距离由规划行政主管部门根据实际情况核定,但不得逾越道路红线;

9.严禁建筑的雨蓬、基础、台阶、围墙及其附属设施逾越道路红线。

第二十条为了合理利用城市用地,公平地保障相邻用地单位权益,有效地维护城市空间环境,根据有关规划原则和法规特制定关于建筑物退后用地边界的掌握标准。

(一)用地边界外侧有现状(规划)建筑的退让,按现状(规划)相关间距执行。

(二)边界外侧尚无现状(规划)建筑的退让,除满足前款要求外,还应根据日照分析结果确定,并满足用地公平性原则。

1.新建建筑退让南(北)界距离应不小于该建筑与边界南(北)侧多(低)层建筑规定间距的二分之一,且应不小于9m;

2.新建建筑退让东、西侧用地边界距离应不小于该建筑与其东、西侧建筑规定间距的二分之一,如东、西两侧用地内建筑后退距离已满足建筑规定间距,为节约土地,新建建筑最突出部分可与东、西两侧用地界线重合。

(三)在相邻用地双方协商同意且不违反相关法律法规的基础上,可按双方协议(包括文字意见和附图)的意见执行。

(四)界外是公共绿地、公园、广场等开敞空间时,应符合以下规定:

1.建筑高度在24m(含)以下的,后退距离应不小于5m;

2.建筑高度在24-100m(含)的,后退距离应不小于10m;

3.建筑高度在100m 以上的,宜适当加大后退距离,具体标准由城乡规划行政主管部门酌情确定。

(五)地下建筑及结构部、围护桩和自用管线不得超过用地界限。

(六)高层建筑及锅炉房、变电所、加油站、厂房等特殊功能的建筑(构筑)物在退让其用地边界时,除应退让规定间距外,还必须承担由其产生的规定间距。

第二十一条新建建筑与轨道线路距离应满足以下规定要求:

1.高速铁路两侧建筑与最外侧轨道边线距离应不小于50m;

2.一般铁路干线两侧建筑与最外侧轨道边线距离应不小于30m;

3.铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道边线距离应不小于15m;

4.轻轨、有轨线两侧建筑与最外侧轨道边线距离应不小于15m;

5.沿地下轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通管理的有关规定。地铁线两侧建筑与最外侧轨道边线距离应不小于25m;

6.铁路两侧的高层建筑、高大构筑物(水塔、烟囱等)、危险品仓库和厂房与轨道边线的距离须经铁路主管部门审核后确定;

7.铁路两侧围墙与最外侧轨道边线距离应不小于10m,围墙高度应不大于3m;

8.在铁路道口附近进行建设的,须符合铁路道口管理的有关规定。

第二十二条建筑后退电力线的距离应满足电力设施保护有关规定,并同时满足下列要求:

1.在电力线保护区(高压走廊)范围内不应新建建筑;

2.建筑距各级电压架空线路的最小水平距离不宜小于以下规定:

表3 架空线路的最小水平距离(m)

第二十三条新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标(含容积率和建筑密度,下同)应当按照控制性详细规划或本规定执行。建筑容量控制指标最大值一般不得超过表4 的规定。

表4 建筑容量主要控制性指标

注:1.以上指标为编制规划条件时的参考指标。

2.幼儿园、托儿所、大中小学教学楼、医院、体育场馆等建筑指标,不论其具体位置,均应按有关规定执行。

3.地下建筑面积不计入容积率计算。

4.旧区、新区及旧区的中心地段和一般地段由城市规划行政主管部门根据城市建设发展水平合理界定。

第二十四条上款表4 规定的容积率、建筑密度(工业建筑、普通仓库除外)的指标均为上限,适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地,其建筑容量控制指标应当将建设用地按照使用性质分类规定后,按照不同类型分别执行。对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地,应当按照不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第二十五条对体育场馆、文化艺术、城市公园等设施的建筑容量控制指标,应当按照有关专业技术规定、规范执行。

第二十六条在原有建设用地范围内,建筑容量控制指标己达到或超出规定值的建筑物,一般不得进行扩建、加层;用地内原有建筑容量控制指标未超出其规定值,但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的也不得建设。

第二十七条工业用地使用强度按照2008 年国土资发布《工业项目建设用地控制指标》执行,详见表5。

表5 工业项目建设用地控制指标


第二十八条建筑物的高度除须满足日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外,应同时符合本条的规定。

(一)在有净空、高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围新建、改建建筑物的,其控制高度应符合有关净空、高度限制的规定。

(二)在文物保护单位、建筑保护地段周围及风景名胜区规划控制地段新建、改建建筑物的,其高度应符合文物保护和建筑保护的有关规定,并按批准的修建性详细规划执行。尚无经批准的修建性详细规划的,应先编制城市设计或建筑设计方案,进行视线分析,提出控制高度和保护措施,经批准后方可实施。

(三)在风景名胜区等重要的生态环境地区以及对视线走廊有要求的区域进行建设的,应当符合相应的规划高度控制要求。

(四)在重要国家机关、涉密机关以及军事禁区、军事管理区和涉及国家安全的重要设施周边进行建设的,应当符合相应的高度控制要求。

(五)其他地区对建筑工程的高度有特殊要求的,应当符合有关规定。

(六)建筑层数应符合下列规定:

1.无电梯的住宅除底层架空层及车库外,总层数不应超过六层;

2.中学教学楼不宜超过五层;

3.小学教学楼不宜超过四层;

4.幼儿园、托儿所不宜超过三层。

第二十九条建设用地绿地率按以下规定执行:

1.新区居住区绿地率不低于30%,旧城改造区绿地率不低于25%,经批准的单体建筑绿地率不低于25%;医院绿地率不低于45%;产生有毒、有害气体污染的工厂等单位绿地率不低于40%;其他工业用地项目用地内绿地率不高于20%;高等院校绿地率不低于40%;商场、宾馆、饭店和体育场等大型公共建筑设施绿地率不低于20%。除前款各项规定外,其它各项建设工程的绿地率不低25%。

2.地下建设项目覆土深度大于1.5m,地表进行绿化的,可以计入地表绿地率。

3.用地紧张的中心城区,屋顶绿化覆土厚度大于1.5m,可按面积的70%计入绿地率。

第三十条道路、河流、公路两侧及需要防护的用地周边绿化隔离带按下列规定划定:

(一)在村镇、城镇范围以外的公路规划红线两侧应划定绿化隔离带,除规划另有规定外,绿化隔离带宽度的具体规定如下:

1.国道两侧各不宜小于20m;

2.省道两侧各不宜小于15m;

3.县道两侧各不宜小于10m;

4.乡道两侧各不宜小于5m;

5.村道两侧各不宜小于2m;

6.公路红线和隔离带内,不应新建、改建、扩建建筑,但可耕种或绿化。经城乡规划行政主管部门及公路主管部门批准,可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等;

7.沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑,可按村镇、城镇规划进行管理,但建筑后退公路边线应不小于12m;

8.中心城区内,北线公路两侧各不宜小于30m、南线公路两侧各不宜小于20 m,公路管理部门有特殊要求的不少于20m。

(二)滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计,形成有滨水特色的景观绿带,不宜小于10m。

(三) 产生有害气体及污染的工厂或需要有安全防护距离的工厂应建立卫生防护林带,且宽度不宜小于50m。城市水厂周边卫生防护林带不宜小于10m。

第三十一条建筑用地应向次干道、支路设置开口,不宜向主干道设置开口,禁止向快速路设置开口。建筑用地机动车出入口,应当按照交通影响评价的要求设置,并符合下列规定:

1.应当在用地周边较低级别的道路上安排,如需在不同等级的道路上开设两个或两个以上的机动车出入口时,应当按照道路等级由低到高的顺序安排;

2.城市快速路和交通性主干路不得设置机动车出入口,用地应当设置辅道与次要道路相连;

3.主、次干路上机动车出入开口距城市道路交叉口的距离,自道路红线直线段起点不应小于70m,且不得在交叉口渠化段内开口;

4.距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20m;

5.距公共交通站台边缘不应小于10m;

6.距人行过街天桥、人行过街隧道不应小于20m;

7.距铁路道口、桥梁、隧道、引道端点等不应小于50m;

8.开设机动车出入口,单车道开口宽度不小于4 米,双车道开口宽度不小于7m,最大开口宽度一般不大于12m;

9.建筑用地机动车出入口按照右进右出组织交通,对应的道路车行道隔离带原则上不应开口,确需开口的,由规划部门会同有关部门核定;

10.当建筑用地出入道路坡度较大时,应当设缓坡段与用地外道路连接。

第六章 建设用地规划管理

第三十二条本市建设用地按照使用性质和主要用途的不同,分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。国家另有规定的,按国家的规定执行。

第三十三条不同类别的建设用地性质具有一定的兼容性。建设用地兼容性可按建设用地兼容性表执行。建设用地规划许可确需改变建设用地使用性质超出控制性详细规划和建设用地兼容性范围的,应当先申请按照法定程序调整。

第三十四条居住区规划总用地应包括居住区用地和其他用地两类。居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标,应符合下表的规定。

表格6 居住区用地平衡控制指标(%)

第三十五条用地性质为居住用地的,根据规模及建设的实际确定相关配套公共服务设施,配套服务设施内容及指标要求详见表7、表8。

1.居住区公共服务设施(也称配套公建)应包括:教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类设施;

2.居住区公共服务设施的配置应立足于规划单元的基础上,通过对规划单元内居住和人口规模的统一协调,达到合理配置的目标;

3.公共服务设施宜独立设置。经批准在住宅楼裙房设置公共服务设施的,除旧城规划确定的传统商业街区外,不得设置对周边住宅有干扰的用房;

4.居住区配套公建的配建水平,必须与居住人口规模相对应。并与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用;

5.当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时,除配建下一级应配建的项目外,还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件,增配高一级的有关项目及增加相应的有关指标;

6.地处流动人口较多的居住区,应根据不同性质的流动人口数量,增设有关项目及增加相应项目的面积;

7.旧区改造和城市边缘的居住区,其配建项目与千人总指标可酌情增减,但应符合当地城市规划管理部门的有关规定;

8.凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室,并应遵循平战结合的原则,与城市地下空间规划相结合,统筹安排。将居住区使用部分的面积,按其使用性质纳入配套公建。

表7 中小学配建指标

表8 公共服务设施控制指标


第三十六条居住区应合理配置公共绿地,并采用分级设置的原则。

1.组团级公共绿地面积应不小于总用地面积的4%,且应不小于0.5㎡/人;小区级(含组团级)公共绿地面积应不小于总用地面积的7%,且应不小于1 ㎡/人;居住区级(含组团级和小区级)公共绿地面积应不小于总用地面积的10%,且应不小于1.㎡/人;

2.每块集中绿地面积应不小于400 ㎡,宽度不得低于8m,且必须满足应不小于三分之一面积在建筑日照阴影范围之外,设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动的空间,其中绿化面积(含水面)不宜小于总绿地面积的70%;

3.旧区改建公共绿地面积可酌情降低,但应不低于相应指标的70%;

4.鼓励公共绿地临街布置,改善城市景观,提升城市品位。

第三十七条工业及仓储项目中,行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%,建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的10%。不允许在工业项目用地范围内建设成套住宅、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。

第三十八条规划编制单位在编制规划方案时,必须遵守国家有关间距、日照等标准。

1.住宅建筑间距应以满足日照要求为基础,并综合考虑通风、采光、卫生、抗震、消防等因素确定,应符合下列规定:

(1)白山市住宅日照标准为大寒日2 小时,旧区改建、新建住宅日照标准可酌情降低,但不低于大寒日1 小时;

(2)多层住宅侧向山墙开窗,间距不小于12m。多层住宅主立面与其他建筑主立面间距不小于18m;

(3)高层住宅建筑间距按实际日照测算确定,高层点式住宅侧向间距满足视觉卫生要求大于18m。

2.被遮挡的居住建筑底层为非住宅用房时,日照间距计算时应按实际扣除相应高度;

3.托儿所、幼儿园的生活用房,应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3 小时。医院、疗养院病房、中小学教学楼应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2 小时,宿舍半数以上的居室应当满足大寒日底层日照不少于2 小时;

4.住宅建筑应确定一面作为主朝向,其他朝向为次要朝向,次要朝向可不考虑其日照要求。在不影响相邻单位合法权益的情况下,可增加另一主朝向。主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。日照入射角沿计算墙面向外5 度;

5.有日照需求的建筑主日照面不宜东西向布置;

6.被遮挡建筑为住宅时,应对被遮挡的住宅进行日照分析。建设单位及设计单位应当对提供的日照分析结果的准确性和真实性负相关法律责任;

7.对有地形高差的建筑间距,应将其地形高差计入建筑高度;

8.建设工程规划许可证中已注明不能满足规定日照要求的房屋,不宜作为商品住宅出售(分配)。确需出售(分配)的,建设单位在销售(分配)时应向购房户(分配的住户)书面说明;

9.被遮挡用地现状为农田,按住宅日照标准大于3 小时的阴影范围进行补偿。

第三十九条旧区内建筑进行改造时,应统筹考虑周边管线,如改造后与邻近地块所余用地不利于单独改造时,应与本项目统一考虑。

第四十条规划地块的征地范围、拆迁范围和捆绑拆迁范围由市城乡规划主管部门根据城市经营和管理要求统筹安排。

第七章 建设工程规划管理

第四十条建设工程规划许可一般应当明确建设单位、建设项目名称、建设位置、建设规模、使用功能、建筑高度、建筑间距、临路退让、建筑立面设计、公共服务设施、停车配建、建筑景观、周边环境要求和有效期限等内容。

第四十一条建设工程规划许可应当以建设用地规划许可以及经批准的修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面图为依据。因控制性详细规划修改导致上述已经做出的行政许可和审批事项无法实施或者无法完全实施的,应当先按法定程序变更建设用地规划许可并修改经批准的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图,并进行公示,再申请建设工程规划许可。

第四十二条对于开发建设规模较大的住宅小区,城乡规划主管部门可以根据开发建设单位的申请,分块、分期核发《建设工程规划许可证》,但建设单位必须提供分期开发理由及计划。

第四十二条建筑面积计算参照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)执行,详见附件2。遇有特殊情况按下列计算规则执行:

1.当住宅建筑标准层层高大于3.6m 且小于等于4.8m((2.7m+2. 1m)时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5 倍计算;当标准层高大于4.8m 且小于等于5.4m(2.7m×2)时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2 倍计算。当标准层层高大于5.4m 且小于7.6m 时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2.5 倍计算。当标准层层高大于等于7.6m时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的3 倍

计算。跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围;

2.当办公建筑(包括写字楼)、公寓建筑标准层层高大于4.8m(2.7m +2.1m)且小于5.4m 时,不论层高有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5 倍计算;当标准层层高大于5.4m 且小于等于6.6m(3.3 m×2)时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2 倍计算。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围;

3.当商业建筑标准层层高大于5.1m 且小于等于6.3m 时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5 倍计算;当标准层层高大于6.3m 且小于等于7.8m(3.9m×2)时,不论层内有无隔层,建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2 倍计算。单一空间达到2000㎡以上的大型商业用房,建筑高度可根据功能要求适当提高,门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围;

4.建筑物地下空间的顶板面高出室外地面1.5m 以上时(含1.5m),建筑面积计算值均按该层水平投影面积计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5m 的,其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时,以周边城市最近的道路标高为准加上0.2m 作为室外地坪。之后再按上述计算规则核准;

5.建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品设施等公共用途的,架空层层高宜在2.8m 至3.6m 之间,居民休闲、配套设施建筑面积不计入容积率;

6.建设工程在取得《建设工程规划许可证》后,因设计或施工误差造成与竣工实测面积不符的,其误差范围应控制在每栋面积的5%以内,且绝对值不得超过300 ㎡,超出上述范围的,建设单位应向城乡规划主管部门申请变更《建设工程规划许可证》。

第四十三条建筑高度应当结合建筑间距、容积率、建筑密度和经批准的城市设计要求综合确定,并应符合各专业管理要求。重要地区对建筑工程的高度有特殊要求的,应当符合有关的特殊规定。

1.在文物保护单位周围建设控制地带内和重要风景区附近的建筑物、世界遗产保护范围、机场控制区,其建筑高度系指建筑物及其附属构筑物的最高点,包括电梯间、楼梯间、水箱、烟囱、屋脊、天线、避雷针等;

2.在前条所指地区以外的一般地区,其建筑高度,平顶房屋按建筑外墙散水处至屋面面层计算,如有女儿墙,按女儿墙顶点高度计算;坡屋顶房屋按建筑外墙散水处至建筑屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物,如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等,其总面积不超过屋顶面积的20%,且高度不超过4m 的,不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度;

3.采用传统坡屋面形式的建筑,一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30 度时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度;超过33 度时按坡屋顶屋脊处计算高度;

4.对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑,以大于标准层建筑面积20%的最高点处计算建筑高度;

5.建筑室外地坪系指该建筑外墙散水处。当该建筑不同位置的散水高程不一致时,以计算建筑高度相关方向的散水平均位置为室外地坪;

6.在规划市区范围内如建筑物散水高出相邻道路高程0.5m 以上(含0.5m)的,建筑高度从道路路面计起。

第四十四条在建筑高度的控制要求中,不同类型建筑还应根据其使用性质、结构类型、设备选用等情况依据相关规范确定合理的层高及层数。

1.多层、高层住宅单层层高均不应低于2.7m;

2.利用坡屋顶内空间作卧室时,其一半的面积不应低于2.1m,其余部分最低处高度不得低于1.5m;

3.办公室的室内净高不得低于2.6m,设中央空调的不得低于2.4m;走道净高不得低于2.1m,贮藏间净高不得低于2.0m;

4.不得采取压低层高的方法提高建筑层数。

第四十五条绿地面积计算应按下列规定确定:

1.成片绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地;非园林设施的占地,不计算为绿化用地;

2.庭院绿化的用地面积,按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5m 和道路边线1m 以内的用地,不计算为绿化用地;

3.两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算;

4.道路绿化用地面积,按道路设计中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算;

5.宅旁(宅间)绿化面积计算,起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边,当小区路设有人行便道时算到便道边,沿居住区路、城市道路则算到红线;距房屋墙脚1.5m;对其它围墙、院墙算到墙脚;

6.道路绿地面积计算,以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算;

7.院落式组团绿地面积计算,绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1m;当小区路有人行便道时,算到人行便道边;临城市道路、居住区级道路时算到道路红线;距房屋墙脚1.5m;

8.开敞型院落组团绿地,至少有一个面面向小区路,或向道路红线线宽度不小于5m 的组团级主路敞开,并向其开设绿地的主要出入口;

9.地面停车位应增加树阵式绿化,必须设置雨水渗透设施。透水绿地式停车并有树阵式绿化的可计入绿化面积;

10.确能保证公众可达性的屋顶绿化,可酌情提高核算指标,h<1.5m且具有可达性的屋顶绿化可计入绿地面积。

第四十六条鼓励沿城市快速路、主、次干路两侧建设高层公共建筑。建筑高度应保证建筑型体比例协调,保持良好的城市天际线。

第四十七条建筑物的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按以下规定执行:

1.建筑高度小于、等于24m,其最大连续展开面宽的投影不大于80m;

2.建筑高度大于24m,小于、等于57m,其最大连续展开面宽的投影不大于70m;

3.建筑高度大于57m,其最大连续展开面宽的投影不大于60m;

4.不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行;

5.当受实际用地及城市道路影响,建筑物的面宽可酌情增加,但增加长度不宜大于10m。

第四十八条沿城市道路的居住建筑基地的围墙高度应不大于2.2m,并应透空设置,其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。

第四十九条鼓励合理开发利用城市地下空间,城市地下空间的开发利用应当符合国家现行《城市地下空间开发利用管理规定》。各层次城市规划应当有相应的城市地下空间规划内容。

1.城市地下空间的开发利用应当贯彻统一规划、公共优先、综合开发、平战结合、依法管理的原则,与经济和技术发展水平相适应,考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要;

2.城市地下空间的工程建设必须符合城市地下空间规划,服从规划管理;独立开发建设的地下管线设施、交通、商业、仓储、能源、通讯、人防工程等和附着地面建筑应当履行规划审批手续;

3.地下工程设计应当满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求,处理好与地上空间的衔接;人员活动频繁的地下空间设置符合人的行为习惯的引导标志以及供残疾人专用的电梯或斜坡道。地下工程设计方案应当避免因施工,干扰城市正常的交通和生活秩序,不得破坏现有建筑物,有防范发生火灾、水灾、爆炸及危害人身健康等各种污染的对策和措施。对地下工程施工损坏的地表地貌应当有及时恢复的措施;

4.在城市规划区内的新建民用建筑,应当按照有关规定修建防空地下室。同一街区内公共建筑的地下空间应当按规划要求进行互通设计;

5.城市地下空间开发利用应当平战结合,提高城市整体防护功能,保证战时能迅速提供有关部门和单位使用;

6.地下空间在和平时期用于商业设施的,应经人防部门、消防部门、公安部门审查同意。

第八章 道路交通及市政工程规划管理

第五十一条城市规划区内的公路、道路、铁路、机场及其场站、桥涵、立交、人行天桥、公共停车场、广场、公共加油站及附属设施等项目的新建、改建、扩建,应当符合有关技术规范。

第五十二条城市道路的规划和建设,功能定位,确定道路横断面及交通组织方式。应当符合《城市道路设计规范》。

第五十三条城市道路交通工程和交通设施应当满足城市道路规划要求,交通标线、标志设置应当统一、规范,符合交通组织要求及城市景观要求。

第五十四条城市道路应当按照现行《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的规定设置方便残疾人使用的坡道、盲道及标志等无障碍设施。

第五十五条城市公用管线的地面配套设施(变压器、接线箱、控制柜等)应当在管线综合规划时统一考虑,不宜在道路红线内设置。

第五十六条在商业区、交通影响较大的主干路、行人集中的过街地区应当设置人行地道,并与地上、地下建(构)筑物景观相协调,出入口应当安排人流集散用地。

第五十七条城市桥梁应当服从道路规划,满足河道泄洪或下穿道路交通通畅的要求,并考虑市政公用管线的通过。

第五十八条道路交叉口应当进行交通组织设计,必须满足行车视距要求。30m 以上的主、次干路交叉口应当采取交通渠化措施。

第五十九条公交车站应当统一规划布点,按照下列要求设置:

1.市区公交车站的站距一般为500m 至800m,市中心区宜用下限值,城市边缘区宜用上限值,郊区站距根据具体情况确定。在路段上设置停靠站时,上、下行对称的站点应当在道路平面错开,错开距离为车辆前进方向迎面30m。在路段上,应当尽量减少同向换乘距离,且不应当大于50m,异向换乘距离不应当大于100m;

2.城市干道及郊区的双车道公路上的公交车站宜采用港湾式停靠站,其车道宽度为3.0m,直线段长度宜为20m 至40m;

3.道路交叉口附近的站位一般应当设在交叉口的出口道一侧,距道路红线直线段起点主干路不应当小于50m,次干路、支路不应当小于20m,出口道右侧展宽时,应当设在展宽渐变段向前15m;

4.公交车站应当设置在平坡或坡度不大于1.5%的坡道上,当地形条件受限制时,坡度最大不超过2%。

第六十条商业繁华地区、大型超市、会展中心、医院、影剧院、体育场馆、机场、火车站、长途车站等公共建筑附近,应当设置出租汽车候车专用场(道)。

第六十一条机动车停车场(库)的出、入口可在次干路或支路上开设,不宜设在主干路上,距主干路交叉口距离自道路红线直线段起点不应小于70m,且应当有单独的车行进出道。

第六十二条新建、改建、扩建下列建设项目应进行交通影响分析;交通影响评价未核准的项目,不得进行选址及建设。

1.铁路客货站场、公路客货站场、客货运码头、公共汽车停车场、社会公共停车场、大型加油站、公交枢纽、大型城市交通设施等;

2.在城市主、次干道上施工并对交通有严重影响的市政工程项目;

3.各类需封闭道路的工程项目;

4.各类大型市场、商场、物流中心、体育场、展览馆、会议中心、酒店、医院、学校等重要的公共建筑;

5.在城市快速路及主干道路两侧、主次干道交叉口四周、城市出入口道路等道路交通压力相对较大的区域;

6.建筑面积大于20000 m2 的公共建筑(含高层居住);

7.其他对城市交通有严重影响的建设项目。

第六十三条城市各类停车配建标准按表10 执行。

表10 建筑物配建停车场(库)标准

注:配建停车指标必须保证不少于15%地面停车泊位数(不含住宅)。

第六十四条停车泊位单车面积指标应满足以下要求:

1.地面停车场:小型车25-30㎡,大型车50-60㎡;

2.地下停车库与地上停车楼: 40㎡;

3.机械式停车库: 15-25㎡;

4.非机动车(自行车): 1.2-1.5㎡。

第六十五条建筑的使用性质发生变化时,必须按其使用功能,依照本规定重新配置停车位。

第六十六条严格控制城市道路架空管线建设,现有的架空管线应当逐步埋入地下。工程管线建设应当统一规划,统筹兼顾,协调建设,同步实施。

第六十七条在城市主、次干道以及住宅区内各种工程管线应地下敷设;在工业区内各种工业、生活等工程管线宜地下敷设。

第六十八条各种工程管线的平面位置和竖向位置均应采用城市的统一坐标系统和高程系统。

第六十九条充分利用现状管线,只有当原有工程管线不能满足城市发展时,才考虑废弃。

第七十条规划各种管线位置时,宜避开土质松软地区、沉陷区、地下水位较高和滑坡危险地带。

第七十一条城市工程管线布置,应结合城市道路网规划,同时也应与城市现状及规划的地下人防、地下铁路、地下通道等地下隐蔽性工程紧密配合。

第七十二条编制工程管线综合规划设计时,应尽量避免管线在道路交叉口交叉。

第七十三条新建、改建和扩建的通讯、信息工程,需要敷设地下通讯、信息管线的,应当进行规划控制,采用共同通道。

第七十四条严寒与寒冷地区给水、排水、燃气等工程管线应根据土壤冰冻深度确定管线覆土深度;热力、电信、电力电缆等工程管线以及严寒或寒冷地区以外的地区的工程管线应根据土壤性质和地表承受荷载的大小确定管线的覆土深度。工程管线的最小覆土深度应符合表11的规定。

表11 工程管线的最小覆土深度(m)

注:10 kv 以上直埋电力缆管线的覆土深度不应小1.0m。

第七十五条在城市道路下的工程管线,首先应布置在人行道与非机动车道下,其次才应将检修次数较少的管线布置在机动车道下。各种地下管线上一般不得建设永久性的建筑物。

第七十六条工程管线在道路下面的规划位置应相对固定。各种地下工程管线从道路红线向道路中心线方向平行布置,一般应遵循下列排列次序:电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、热力干线、燃气输气、给水输水、雨水排水、污水排水。(或者:道路西、北侧为:电信、燃气、污水;道路东、南侧为:电力、给水、雨水;)道路路幅超过40 m时,管线可考虑双侧布线。如遇特殊情况需交更其位置时,须取得规划和有关专业部门的同意。

第七十七条敷设规划道路下面的工程管线应与铁路、公路线平行,与铁路公路交叉时应采用垂直交叉。特殊情况满足不了垂直交叉时其交叉角宜为45 度,最小不得不于30 度。两种以上工程管线不应顺向直埋重叠敷设。在车行道下管线的最小覆土深度为0.7 m。

第七十八条江、河底敷设工程管线应选择在稳定河段,埋设深度应以不妨碍河道的整治,保证工程管线安全的原则确定。当在河道下面敷设工程管线时应符合下列规定:

1.在一至五级航道下面敷设,应在航道底设计高程2m 以下;

2.在其他河道下面敷设,应在河底设计高程1m 以下;

3.当在灌溉渠道下面敷设,应渠底设计高程0.5m 以下。

第七十九条各种工程管线交叉时,自地表面向下排列的顺序宜为:电信管线、电力管线、燃气管线、给水管线、排水管线。

第八十条各种工程管线之间的垂直、水平净距应符合表12、表13的规定。

表12 工程管线交叉时的最小垂直净距(m)

注:大于35 kv 直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.00m。

表13 工程管线之间及其与建(构)筑物之间的最小水平净距(m)

表14 续表

注:*见表12。

第八十一条当遇到下列情况之一时,工程管线宜采用综合管沟集中敷设:

1.交通运输繁忙或工程管线设施较多的机动车道、城市主干道以及配合建设地下铁道、立体交叉等工程地段;

2.不宜开挖路面的路段、广场或主要道路的交叉口;

3.需要同时敷设两种以上工程管线及多回路电缆的道路;

4.道路与铁路或河流的交叉处;

5.道路宽度难以满足直埋敷设多种管线的路段。

第八十二条综合管沟内宜敷设电信电缆管线、低压配电电缆管线、给水管线、热力管线、污雨水排水管线。相互有干扰的工程管线应分别设在综合管沟的不同小室。电信电缆管线与高压输电电缆管线必须分开设置。干线综合管沟的敷设,应设置在机动车道下面;支线综合管沟,应设置在人行道或非机动车道下。

第八十三条城市规划区内沿墙、河堤、建(构)筑物墙壁等不影响城市景观地段架空敷设的工程管线应与工程管线通过地段的城市详细规划相结合。沿城市道路架空敷设的工程管线,其位置应根据规划道路的横断面确定,并应保障交通畅通、居民的安全以及工程管线的正常运行。

第八十四条架空线线杆宜设置在人行道上距路缘石不大于1m的位置;有分车带的道路,架空线线杆宜布置在分车带内。电力架空杆线与电信架空杆线宜分别架设在道路两侧,且与同类地下电缆位于同侧。电气化铁路的馈电线交叉敷设。当必须交叉时,应采取保护措施。管线不宜利用交通桥梁跨越河流。

第八十五条架空管线与建(构)筑物等的最小水平净距应符合表15 的规定。

表15 架空管线与建(构)筑物等的最小水平净距(m)

第八十六条架空管线交叉时的最小垂直净距符合表16 的规定。

表16 架空管线之间及其与建(构)筑物之间交叉时的最小垂直净距(m)

注:横跨道路或与无轨电车馈电线平行的架空电力线距地面应大于9m。

第八十七条进行城市道路建设必须与需要敷设、架设或进行加固的地下、地上管线相结合,按照先地下、后地上,先深埋、后浅埋的原则组织施工。城市道路建设工程完成后的三年内,一般不批准开掘,因特殊情况需开掘的,须报请市政府同意后方可办理规划审批手续。

第九章 乡村规划

第八十八条乡村建设规划许可证应当明确建设单位、建设项目名称、建设位置、建设规模、使用功能、建筑高度、建筑间距、临路退让、周边环境要求和有效期限等内容。乡村建设规划许可应当以经批准的村庄规划为依据。

第八十九条农村村民一户只能拥有一处宅基地。新增每户住宅建筑基底面积控制在80 ㎡以内,建筑面积控制在280 ㎡以内。采取公寓式住宅的村民,每户的建筑面积应控制在280 ㎡以内。户均总用地按照非公寓式住宅及公寓式住宅的具体要求确定。宅前绿地、户间退缩用地均己包含在户均总用地内。

第九十条农村村民住宅建设必须合理控制土地开发强度和建筑密度,创造良好的居住环境,其主要技术经济控制指标及配套公共服务设施设置标准应当遵守国家、省、市的有关标准和技术规范,并且应当符合附表六的规定。

第九十一条在村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,参照城市建设用地管理的规定执行。

第十章 附则

第九十二条违反本规定的行为,按照《中华人民共和国城乡规划法》以及其他相关法律、法规的规定给予处罚。

第九十三条本规定具体应用中的问题由白山市规划局解释。

第九十四条本规定自2010 年月日起施行。

第十一章 附录

名词解释

1.“五线”

指在分区规划中通过确定紫线、红线、绿线、蓝线、黄线、橙线的控制线范围,并制定相关规划控制导则,形成规划引导和控制的体系。

(1)紫线:即历史文物保护规划控制紫线,指规划用于界定广州市内的市级及市级以上人民政府公布的历史文化街区(历史文化保护区)的保护范围界线,以及历史文化街区(历史文化保护区)外经县(区)级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

(2)红线:即道路交通设施规划控制红线,指规划中用于界定城市道路广场用地、对外交通用地(管道运输用地除外)和交通设施用地的控制线。

(3)绿线:即城市各类绿地范围的规划控制绿线,包括公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地。

(4)蓝线:即水域岸线规划控制蓝线,指规划中用于划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线。原则上城市绿线范围内的水域也属于蓝线控制范围。

(5)黄线:即市政公用设施规划控制黄线,指规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。

2.建筑容积率(容积率)

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

3.建筑密度

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。

4.低层建筑

指高度小于、等于10m 的建筑,低层居住建筑为一层至三层。

5.多层建筑

指高度大于10m,小于等于24m 的建筑,多层居住建筑为四层至八层。

6.高层建筑

指高度大于24m 的建筑,高层居住建筑为八层以上(不含八层)。

7.公寓式办公建筑

指单元式小空间划分,有独立卫生设备的办公建筑。

8.办公建筑

指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。

9.商业建筑

指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店,以及饮食等服务业的建筑。

10.商住综合楼

指商业和居住混合的建筑。

11.商办综合楼

指商业和办公混合的建筑。

12.裙房

指与高层建筑紧密连接,组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24m,超过24m 的,按高层建筑处理。

13.规划用地范围线

指城市规划行政主管部门按照批准的详细规划和有关规定,划定的具体建设项目的规划用地封闭线。

14.建设用地

指规划用地范围线内建设项目的用地。建设用地面积不包括城市规划道路红线内的道路用地面积。建设用地面积是计算核定建筑容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标的基础参数。其计算应精确到平方米。

15.道路红线

规划的城市道路路幅的边界线。

16.建筑红线

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线,又称建筑控制线。


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